胜博国际评论:什么情形下许家印会成为下一个王健林
来源:未知    点击:   发布时间:2017-10-30 17:41
评论:什么情形下许家印会成为下一个王健林

原题目:许家印成为王健林的两种可能

对异样领有超高土地储备、畸高负债率的许家印来说,在这两种情况下,都有可能成为下一个“王健林”。

文|Eastland    来源|虎嗅网(ID:huxiu_com)

已经,王健林是首富的代名词。而现在,贴在他身上的还有“清仓甩卖”文旅项目标标签。

对异样占有超高土地储备、畸高负债率的许家印来说,在这两种情况下,都有可能成为下一个“王健林”。

2017年7月14日,深深房宣布《对于谋划严重资产重组延期复牌的布告》。

截至2016年末,恒大土地储备达2.29亿平米,单元成本1577元/平米。如果借壳深深房(000029.SZ)回归,确保股权融资、债权融资渠道顺畅,胜利开辟并销售2亿平米商品房足以让许家印成为新富首。

要想富、拿土地

拿下万达13个文旅项目是融创2017年的第8起并购,至此融创土地储备从2016年末的7219万平米大幅增至约1.5亿平方米。

巧妇难为无米之炊,明天的土地储备就是来日的营收跟利润。

万达“割让”的13个文旅名目,总计划建造面积5897万平米,此中可售面积4973万平米。依照地点地以后新居价钱推算,可售局部总发卖额达6358亿(守旧估量),胜博国际

万达“割让”的13个文旅项目

2016年,融创合同销售金额为1506亿元,在大陆房地产企业中列第7位。王健林估计13个文旅项目“两年内可助力融创进入前两名”。

得到80%的土地储备,王健林与“首富”渐行渐远。

果真是“要想富、拿土地”。

土地储备之王

截至2016年末,恒大、碧桂园的土地储备分别2.29亿平米和1.66亿平米。拿下万达13个文旅项目,融创才有可能PK掉碧桂园,却仍难望恒大颈背。

截至2016年末,恒大2.29亿土地储备散布全国209座城市,项目总数达582个。

2016年,恒大完工耗费2963万平米。照此速度,恒大土地储备够用7年零9个月。

恒大土地储备

2016年恒大新购项目土地储备面积达1.02亿平米(2015年为897万平米),其中65.7%以转股或配合方法取得。因此本期新增土地储备的单位成本降到1996元/平米。

截至2016年底,恒大持有2.29亿平米土地储备的均匀本钱为1577元/平米。

从上图能够看到,恒大2013年新增土储成本忽然翻倍,厥后三年则是稳中有降。

2.3亿平米储备,平均成本不到1600元,这是恒大最中心的价值。为树立庞然大物的储备,恒大支出3600多亿。其中2015年、2016年分别收入713亿和2036亿!

2016年完工物业消耗2963万平米,新购土地储备1.02亿平米,消费占新购的29%。

一年之内斥资2000多亿大举囤地,恒年夜钱从哪里来?

谜底是内源融资和外源融资:

内源融资经过主营营业取得现金流,存在原始性、自立性、低成本、低危险的特点,是企业扩大最安康的资金起源。

外源融资包含银行存款、刊行股票、企业债券等。严厉来讲,花费者预支款、供给商货款说也属于外源融资的范围。

运营活动现金流为负

恒大内源融资能力超强,重要表示在销售回款方面。

2008年,万科、恒大合同销售额分离为478.7亿和60.3亿,恒大相称于万科的八分之一(12.6%)。

2015年,万科、恒大合同销售额分别为2614.7亿和2013.4亿,恒大是万科的77%。万科仍然是老迈,当先上风已大幅缩减。

2016年,恒大合同销售金额达3733.7亿元,较万科的3647.7亿元高2.4%,汗青性地成为中国销售金额最高的房地产企业。

万科、恒大合同销售额

恒大猜测,将来三年(2017-2019年)合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元,扣非净利润分别为243亿元、308亿元、337亿元。今朝看来,2017年恒大合约销售金额即可冲破5000亿。

尽管销售回款增加微弱,胜博国际,怎奈许老板野心更大。

2016年末,在建工程账面值攀升至5778.5亿元,较2015年末增添2482.4亿。

开发力度

仅拿地、建立两项,恒大就投入4518亿元(新购土地储备花失落了2036亿),相称于合同销售额的121%。成果2016年恒大运营运动现金流为负586亿(2015年为负237.5亿)

乐视危机的本源是内源融资才能偏弱,老板“想太多”,于是适度依附外源融资。许家印的幻想有每年数千亿销售回款支持,并且绝大部门投入地盘贮备等“主业项目”,绝对而言靠谱得多。

外源债务融资应用到极限

外源融资最主要的道路是向银行及其余金融机构告贷。

2016年,恒大银行及其他借款所得高达4245亿,同时归还2378.9亿,假贷额净增1866亿,增速进步了121%(2015年净增额845亿、2010年仅为62亿)。

恒大外源融资另一个重要门路是应付账款。2016年末,恒大应付账款余额到达3000亿之巨,同比增幅57%,较2015年末净增1087亿。

借贷及敷衍账款净增

2016年末,恒大总资产达1.35万亿,负债总额亦达1.16万亿,总欠债率为85.7%,净资产负债率高达601.6%。

资产及负债

当外源债权融资已被运用到极限,顺畅的股权融资关联到恒大的安危。喷鼻港市场估值过低,在香港增发相当于割肉。与万达相似,胜博国际,恒大回归A股的志愿十分激烈。

股权融资、借壳深深房回归A股

恒大回归A股的门路是借壳深深房(000029.SZ),具体见虎嗅2016年12月2日文。

停牌10个月以来,恒大做了三件有意思的事:

一是将2016年花363亿买下的14.07%万科股票,以292亿元转给“深铁”,令后者成为万科第一大股东(深铁、宝能系持股分辨为29.38%、25.4%)。只管盈余70.7亿,总算获得深圳市当局对恒大借壳深深房的支撑,顺手拿到四集体量宏大的旧城改革项目。

二是实现两轮融资,入引700亿元策略投资,处所政府(深圳国资)、央企(山东高速)、高低游企业(广田股份、宝鹰股份)等纷纭“上船”。#要害师长教师on board才干拔锚#

三是将总部注册地址从广州迁出(2016年9月12日),越日就在深圳落户(现注册地址为:深圳市前湾一路1号A栋201室)。

恒大摆出完整彻底All in深圳的姿势,有背注一掷的滋味。

在资产荒的大布景下,天量、便宜土地储备成为推进恒大连续、高速开展的能源,但畸高的负债率早已受到普遍质疑。

假如金融机构的立场转为负面,自愿平沽土地储备还债、降杠杆的一幕可能在恒大重演。

如能成功回归A股,许家印将走上人生的巅峰,或者会接替王健林成为中国又一位房开商出生的首富。

两种情况下,许家印都有可能成为王健林。